Lexique

• Abri de jardin : Petite construction  destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclettes…..Un abri de jardin peut être démontable ou non, avec ou sans fondations.

• Alignement : Limite séparant le domaine privé du domaine public affecté à la circulation, au stationnement ou aux espaces libres.

• Aménageur : Personne (physique ou morale, publique ou privée) dont la mission est d’acquérir des terrains et de les aménager afin de les rendre constructibles.

• AMO : Mission d’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage dans les champs de sa compétence (faisabilité de l’opération, programmation urbaine, évaluation budgétaire, organisation du recours à la maîtrise d’oeuvre, animation de la concertation).

• Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU) : l’AEU est un outil d’aide à la décision pour favoriser et faciliter la prise en compte des aspects environnementaux dans les projets d’aménagement ou les documents d’urbanisme (SCOT, PLU). Dans son principe, l’AEU consiste à ne pas considérer les préoccupations environnementales comme de simples problèmes annexes, mais comme autant de facteurs décisifs, de nature à orienter l’économie générale d’un projet urbain. Elle porte sur plusieurs thèmes :
– l’environnement climatique,
– les choix énergétiques,
– la gestion des déplacements,
– la gestion des déchets,
– la gestion de l’eau,
– l’environnement sonore,
– l’approche paysagère et le traitement de la biodiversité.
En fonction des sites étudiés, une sélection des thèmes à traiter prioritairement peut être réalisée.
L’AEU représente ainsi une démarche d’accompagnement, d’aide à la décision et d’assistance à maîtrise d’ouvrage, qui s’applique aux différentes échelles d’urbanisme. La méthode proposée s’appuie sur une approche globale et transversale, qui prend en compte l’ensemble des interactions intervenant entre un projet urbain et des problématiques environnementales.
L’AEU demeure avant tout une démarche volontaire, au travers de laquelle peut s’exprimer une ambition territoriale de qualité environnementale et de développement durable. Elle s’inscrit en outre, dans un cadre réglementaire qui la légitime et la justifie.

• Architecte des Bâtiments de France (ABF) : l’Architecte des Bâtiments de France est fonctionnaire d’Etat. Il a une mission patrimoniale :
– il s’occupe de l’entretien des Monuments Historiques,
– il donne un avis sur les dossiers de restauration du petit patrimoine communal, église, fontaine, lavoir, pont…, en vue de l’obtention de subventions.
Mais aussi : il donne un avis sur tous les projets situés dans le périmètre de protection des monuments historiques et dans les sites.
Mais son rôle ne se limite pas au seul côté monument historique.
D’autres missions visent le développement durable de l’espace, par une gestion économe du patrimoine naturel et culturel, particulièrement adaptée à la réalité du territoire :
– préservation et valorisation des paysages et milieux naturels avec leurs dimensions architecturale et patrimoniale,
– qualité de l’habitat, dans sa diversité, d’une architecture contemporaine s’insérant dans les paysages, de la réhabilitation du bâti existant,
– maîtrise de l’urbanisation,
– conseil et assistance pour la réalisation des documents d’urbanisme,
– sensibilisation et pédagogie en direction des élus et du public,
– maintien des savoir-faire, des techniques et matériaux traditionnels.

• Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) : contrat selon lequel un maître d’ouvrage public fait appel aux services d’une personne publique ou privée pour faire les études nécessaires à la réalisation d’un projet.

• Certificat d’Urbanisme (CU) : c’est un acte administratif, signé par le maire, sur demande adressée en mairie, qui informe si un terrain est constructible ou non au vu des règles d’urbanisme (pour combien de m², cette constructibilité étant garantie pour un an), le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables qui sont applicables à un terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus (desserte par les réseaux). Ce document est valable 18 mois maximum.

• Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : il est fixé par les communes et détermine la surface constructible par rapport à la superficie du terrain. Le COS fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. En multipliant ce coefficient par la surface du terrain, on obtient la SHON (surface hors œuvre nette) constructible, c’est-à-dire la surface de plancher constructible sur le terrain en question. Le COS est fixé par l’article 14 du  POS (Plan d’Occupation des Sols) ou du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune.
Attention : le COS n’est qu’un des éléments qui contraint la construction. Le respect du COS ne dispense pas de respecter les autres servitudes et règles des documents d’urbanisme.

• Co-habitat : Le concept du co-habitat ou « co-housing » peut se définir comme une forme d’habitat participatif regroupant plusieurs foyers en quête d’une vie sociale plus solidaire, d’une mutualisation de moyens dans une perspective d’économie de ressources et de perspectives d’ordre écologique. Organisé en habitat individue groupé, en habitat intermédiaire ou en collectif, le co-habitat comprend des parties privatives, lieux de vie intime de l’unité familiale et des parties communes. Mutualisées, ces dernières sont destinées aux activités partagées, aux rencontres, aux services : jardin, salle commune, chambre ou studio pour l’accueil d’invités, atelier, buanderie…). Ce mode d’habitat choisi implique la participation collective des habitants à la conception, à l’entretien et à la gestion de l’ensemble.

• Densité : Indicateur quantitatif exprimant le ratio de surfaces dédiées à l’habitat sur un hectare urbanisé (densité brute). La densité nette suppose le rapport entre les surfaces dédiées à l’habitat et les surfaces cessibles. Lorsqu’elle est maîtrisée et s’inscrit dans une composition urbaine réfléchie, une forte densité n’est pas contraire à une qualité de vie et à l’intimité.

• Densité urbaine : La densité urbaine est, dans la conception de la ville durable, une conséquence de la lutte contre l’étalement urbain. Elle contrarie l’engouement pour la maison individuelle en diffus compte tenu de ses conséquences en termes de transports, de performance énergétique et de consommation foncière. Elle suppose un soin particulier apporté à la conception des espaces et au respect de l’intimité des parcelles.

• Développement durable : « Un développement durable qui répond aux besoins du présent sans compromettre les capacités des générations futures à répondre aux leurs ». Consulter notre article sur les éco-quartiers.

• Éco-quartier : Quartier d’habitat dont la composition intègre les attendus du développement durable et de la participation des habitants.

• Emplacement réservé : Localisation sur un plan d’urbanisme de terrains destinés à accueillir des équipements publics futurs ou installations d’intérêt général.

• Emprise au sol des constructions : Règle d’urbanisme qui permet éventuellement de fixer un pourcentage d’occupation de la superficie du terrain par les constructions.

• Énergies renouvelables : Le rayonnement du soleil, le vent, le mouvement des vagues, les marées, la chaleur de la terre, les chutes d’eau, la biomasse, fournissent des énergies qui se renouvellent sans cesse, on parle d’énergies renouvelables. Contrairement aux énergies fossiles dont les stocks sont limités (gaz, pétrole, charbon..), les énergies renouvelables sont inépuisables. De plus, leur exploitation n’engendre pas ou peu de déchets ni d’émissions polluantes.

• Espace Boisé Classé (EBC) : Régime de protection assuré dans le cadre d’un POS/PLU par le classement de bois, forêt, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations; il peut concerner des espaces boisés ou à boiser.

• Espace Naturel Sensible (ENS) : c’est un espace vert ou forestier, un territoire dont les qualités en termes de flore, de faune, constituant un intérêt écologique à protéger, qui est délimité par le Conseil Général, bénéficient d’un droit de préemption, en vue de sa préservation et de son éventuelle ouverture au public.

• Établissement Public Foncier (EPF) : établissement public à caractère industriel et commercial qui négocie et mène les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projet d’aménagement public.

• Étalement urbain : Cette expression désigne le phénomène de développement des surfaces urbanisées en périphérie des grandes villes. Cet étalement, qui est lié au développement démographique des agglomérations, se fait avec une densité de bâti d’autant plus faible que l’on s’éloigne du cœur des villes.

• Formes d’habitat : Différentes formes d’habitat « apparaissent comme des compromis entre la demande d’individualisation des espaces de la vie quotidienne et les besoins très socialisés de la vie urbaine , voire entre une demande de communauté de voisinage et les libertés potentielles qu’offre la ville ». (François Ascher, urbaniste, dans Les nouveaux compromis urbains, Lexique de la ville plurielle, Éd. de l’Aube, La Tour d’Aigues, 2008, p. 85-88).

• Gaz à effet de serre (GES) : composants gazeux qui absorbent le rayonnement infrarouge émis par la surface terrestre, contribuant à l’effet de serre.

• Habitat intermédiaire : L’habitat intermédiaire fait généralement référence à une organisation et à un fonctionnement de logements « collectifs », dont le gabarit est limité à R+ 2/3, offrant une échelle domestique. Dans la circulaire du 9 août 1974, le ministère de l’équipement proposait une définition en trois critères : « une superposition d’appartements (en mitoyenneté verticale) pour une hauteur maximale de trois étages (sans ascenseur), un accès individualisé et une surface de terrasse ou de jardin privatif égale au quart de celle de l’appartement (soit une relation extérieur-intérieur). Cette définition a servi de cadre pour inciter à la construction de logements sociaux intermédiaires au cours des années 70″. (Le CERTU, Pour un habitat dense individualisé, Lyon, 2009, 238p.).

• Habitat individuel dense : L’habitat individuel dense est qualifié par un accès indépendant depuis le rez-de-chaussée public ou privé. Des maisons groupées, des parkings collectifs de plain-pied ou en sous-sol, des cours communes, des jardins partagés peuvent répondre à cette définition. Les formes de ce type d’habitat peuvent se référer à l’habitat en bande, juxtaposé, superposé, aux maisons accolées, mitoyennes, jumelées, adossées… Il facilite la réalisation d’une diversité de typologies (du studio au 5/6 pièces) pouvant répondre aux différentes étapes du parcours résidentiel.

• Habitat individuel superposé : « Selon la terminologie en cours dans l’immobilier, se situe entre l’habitat individuel groupé et le semi-collectif. Constitué au plus de deux logements superposés, chaque appartement bénéficie d’un accès individualisé, qu’il soit sur un niveau, en duplex ou en triplex. Les logements disposent d’un espace extérieur privatif, une terrasse et parfois un jardin. Cette définition se distingue de l’habitat intermédiaire qui lui, se décline à plus grande échelle et peut comporter un nombre plus important de logements. Par rapport au logement collectif, il offre des parties communes plus réduites qui sont conçues avant tout dans une optique d’économie de charges ». (Le CERTU, Pour un habitat dense individualisé, Lyon, 2009, 238p.).

• Habitat individuel groupé : « On entend généralement des maisons de plain-pied groupées qui entretiennent des rapports de mitoyenneté entre les logements. Maisons en bande ou maisons accolées, elles disposent d’un accès individualisé et sont traversantes, en offrant côté public, une façade sur rue et à l’arrière, un espace un espace extérieur privé : un rez de jardin, une cour, un patio, … ». (Le CERTU, Pour un habitat dense individualisé, Lyon, 2009, 238p.).

• Hameau : Îlot constitué de quelques immeubles formant une unité spécifique et desservie de manière autonome.

• Haute Qualité Environnementale (HQE) : démarche qui vise à limiter à court et à long terme les impacts environnementaux d’une opération de construction ou de réhabilitation, tout en assurant aux occupants des conditions de vie saines et confortables.

• Limite séparative : limite au sol séparant deux propriétés mitoyennes

• Maître d’œuvre : celui qui crée ou conçoit l’œuvre dans le domaine du bâtiment (construction, rénovation, réhabilitation…) ou des travaux publics et en dirige la réalisation pour le compte d’un client. Il s’agit souvent d’un architecte pour les bâtiments.

• Maître d’ouvrage : personne physique ou morale à qui le projet élaboré par l’équipe de maîtrise d’œuvre est destiné. Cette dénomination est utilisée dans tous les documents officiels ou les revues, comme dans les contrats pour désigner celui qu’on appelle plus ordinairement le client : collectivité publique ou locale, Office Public d’HLM, etc.

• Mail : Espace public ordonnancé par un végétal arboré composé en alignements.

• Mixité sociale : Capacité d’un quartier à accueillir différentes catégories sociales par l’offre en logements diversifiés qu’il propose (locatif social, locatif privé, accession sociale, accession privée).

• Maître d’ouvrage : Personne (physique ou morale) pour le compte de laquelle est réalisée une opération d’aménagement et qui en supporte la responsabilité financière.

• Maître d’oeuvre : Personne (physique ou morale) chargée de la conception et de l’exécution d’un ouvrage et qui en supporte la responsabilité technique.

• Maîtrise foncière : Capacité de la collectivité, soit à être propriétaire des terrains qu’elle souhaite aménager, soit à utiliser les outils juridiques mis à sa disposition pour les acquérir.

Natura 2000 : Réseau écologique européen engageant les États membres à protéger ou conserver certains types d’habitats et d’espèces recensés comme exceptionnels ou menacés. 25% des communes françaises sont concernées par ce réseau qui cherche à concilier l’activité humaine et la protection des milieux naturels et de la biodiversité.

• Noue : Traitement paysagé de l’eau pluviale en surface par l’aménagement de larges fossés facilitant la circulation des eaux et leur infiltration en limitant leur stockage ou leur rejet dans les réseaux publics.

• Opération d’intérêt national (OIN) : opération d’urbanisme à laquelle s’applique un régime juridique particulier en raison de son intérêt majeur. L’État conserve dans ces zones la maîtrise de la politique d’urbanisme.

• Parc habité : Composition d’un nouveau quartier dans un cadre très ouvert où prédomine l’espace public végétalisé et l’absence de limite franche entre les espaces bâtis et « naturels ».

• Permis d’aménager : Le permis d’aménager est un acte administratif qui permet de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné. Un permis d’aménager est notamment exigé pour les travaux d’amélioration de terrains de camping, les opérations de lotissement, ou les opérations d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100m2.

• Permis de construire (PC) : ensemble d’autorisations administratives constatant qu’un projet est conforme aux règles d’urbanisme* locales, nationales, applicables au bâtiment* concerné (habitation* individuelle, établissement recevant du public, etc.) relatives à la sécurité, la salubrité, l’alignement*, la protection des monuments historiques et des sites* naturels. Il est exigé sur tout le territoire* national pour tous les travaux de construction* à usage d’habitation ou non, sur des constructions existantes qui ont pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou le volume ou de créer des niveaux supplémentaires. Il est valable deux ans. Seuls certains ouvrages de faible importance sont exemptés de permis de construire et soumis à une simple déclaration de travaux.

• Plan d’Action Foncière : Le Plan d’Action Foncière (PAF), issu de Schéma d’Aménagement Communautaire, est l’outil mis à la disposition des élus communautaires pour une gestion durable de la consommation foncière et la maîtrise de l’étalement urbain. Il est un observatoire dynamique de la production de logements en relation avec les prescriptions des documents d’urbanisme.

• Plan Départemental de l’Habitat : Mis en place conjointement par l’État et le Conseil Général, le plan Départemental de l’Habitat (PDH) assure la cohérence entre les politiques de l’habitat conduites sur les territoires couverts par des PLH et celles qui sont menées sur le reste du département afin de lutter contre les déséquilibres et les inégalités territoriales.

• Plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) : les documents d’urbanisme, PLU ou Scot doivent intégrer les risques d’inondation et réglementer le droit à construire.

• Plan Local d’Urbanisme (PLU) : il se substitue au plan d’occupation des sols. Le PLU fixe obligatoirement les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols. Il doit également exposer le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques. Pour le reste, son contenu varie selon les communes.
Le PLU peut comporter :
– la délimitation des zones urbaines ou à urbaniser et des zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger,
– des interdictions de construire,
– des règles spécifiques concernant l’implantation de certaines constructions,
– l’affectation des sols,
– des règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leur dimension, la qualité architecturale,
– les tracés et caractéristiques des voies de circulations,
– le coefficient d’occupation des sols qui détermine la densité admise des constructions.
Les dispositions locales qu’il contient doivent être compatibles avec les prescriptions nationales (zones de montagne, de littoral, de mise en valeur de la mer…) et locale (schéma de cohérence territorial, programme local de l’habitat).
Ces normes locales ont pour objectif de fixer les orientations fondamentales de l’aménagement des communes comprises dans un ensemble présentant une communauté d’intérêts économiques et sociaux.
Il en résulte que la révision du PLU est obligatoire toutes les fois que les modifications des prescriptions nationales et locales le rendent incompatible.
Les dispositions du PLU restent valables pendant tout le temps que dure la procédure de révision sans pouvoir toutefois excéder 3 ans.

• Préemption : droit de priorité accordée à une collectivité (ou un organisme habilité) d’acquérir un bien lorsque ce dernier est mis en vente.

• Programme : définition des fonctions (capacités, fonctionnement, etc.) et des qualités que doit remplir une opération d’aménagement et qui est placée sous la responsabilité du maître d’ouvrage.

• Programme Local de l’Habitat : Un PLH est obligatoirement élaboré dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, ainsi que dans toutes les communautés d’agglomération. Il évalue et programme la politique de l’habitat d’un territoire à travers un diagnostic, l’énoncé d’objectifs et d’un programme d’actions.

• Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : document politique exprimant les objectifs et projet de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d’environnement et d’urbanisme à l’horizon de 10 à 20 ans.

• Quai : Mise en relation d’un quartier avec un environnement non construit et formant une rupture (plan d’eau, espace vert ou naturel, etc.) en constituant une limite franche de l’urbanisation.

• Règlement National d’Urbanisme (RNU) : règlement qui régit l’urbanisme sur le territoire français, en particulier dans les communes qui ne disposent pas d’un document d’urbanisme, tel le PLU, le POS ou une carte Communale. Le RNU est inséré au code de l’urbanisme et peut être consulté à la Direction Départementale de l’Equipement et dans ses subdivisions.

• Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) : document de stratégie d’aménagement remplaçant le schéma directeur.
Le SCOT expose un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, d’équipements et de services et présente le projet d’aménagement et de développement durable retenu pour ces domaines. Il fixe les équilibres à respecter, entre les espaces urbains ou à urbaniser et les espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il détermine les espaces et sites naturels à protéger et peut définir les grands projets d’équipement et de services, en particulier de transport. Le SCOT prend en compte les programmes d’équipement de l’Etat, des collectivités locales et des établissements et services publics. Il doit être compatible avec les chartes des parcs naturels régionaux. Pour son exécution, le Scot peut être complété en certaines de ses parties par des schémas de secteur qui en détaillent et en précisent le contenu.
Le programme local de l’habitat, le PDU, le schéma de développement commercial, le PLU, le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, la carte communale, les opérations foncières et les opérations d’aménagement doivent être compatibles avec les SCOT et les schémas de secteur. Textes de référence : Articles L 122-1 et suivants du code de l’urbanisme.

• Surface agricole utile (SAU) : concept statistique destiné à évaluer le territoire consacré à la production agricole, différente de la SAT (Surface agricole totale). La SAU est composée de terres arables (grande culture, cultures maraîchères, prairies artificielles…) et de surfaces toujours en herbe (prairies permanentes, alpages), pérennes (vignes, vergers…).

• Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : Surface de plancher Hors Œuvre Brute d’une construction égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (avec épaisseur des murs).

• Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : Surface Hors Œuvre Nette, c’est la SHOB après déduction des surfaces non aménageables (garage, balcon, loggia, surface avec hauteur inférieure à 1,80m, déduction totale 0,95 %).

• TDCAUE : Taxe Départementale pour le financement des  Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement.

• TDENS : Taxe Départementale pour les Espaces Naturels Sensibles.

• TLE : La Taxe Locale d’Equipement a pour objet de financer les travaux d’équipements publics communaux.

• Typologie : Nature des immeubles construits dans le quartier et déterminée par l’usage individuel, individuel groupé, intermédiaire, collectif, etc.

Sente : Liaison douce, généralement végétalisée, assurant la circulation piétonne à l’intérieur d’un quartier.

• Schéma d’Aménagement Communautaire : Le Schéma d’Aménagement Communautaire (SAC) est l’établissement à l’échelle d’une Communauté de communes ou d’une Communauté d’agglomération, d’une cartographie situant les contraintes et enjeux de l’urbanisation du territoire intercommunal dans une perspective de meilleure maîtrise de la consommation foncière.

ZAC : Les Zones d’Aménagement Concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

• ZNIEFF : Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique supposant une protection particulière.

• Zone humide : Une zone humide est un secteur géographique où le principal facteur d’influence du biotope est l’eau. Selon l’article 2 de le loi sur l’eau de 1992, « on entend par zone humide les terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre, de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année ».

• Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) : document contractuel entre la commune et l’Etat, impulsé par l’Architecte des Bâtiments de France. Il est destiné à se substituer au périmètre de protection et aux sites inscrits et détermine des zones précisément étudiées et définies par des règles urbaines architecturales et paysagères.