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Comment s’assurer de la conformité d’une délégation de signature ?

Un jugement de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 30 juillet 2013 rappelle qu’une délégation de signature doit être précise, affichée et transmise au préfet pour être régulière. Il convient donc au maire qui consent une délégation de signature de s’assurer de ces trois points s’il veut être certain que la délégation de signature ne soit pas entachée d’irrégularité. Dans le cas de ce jugement, le maire d’Antibes avait délivré un permis de construire signé par le premier adjoint délégué à l’urbanisme. Un voisin a soutenu que cet adjoint ne disposait pas d’une délégation de signature régulière. La cour administrative a rejeté l’argument car, en vertu d’un arrêté du 17 mars 2008 affiché en mairie et transmis au préfet, le maire lui a consenti une délégation lui confiant le suivi des affaires relatives à la planification urbaine, à l’application du droit des sols et délégation de signature à l’effet de signer tous actes relatifs aux matières précitées. (CAA Marseille, 30 juillet 2013, n° 11MA02136).

 

Mon permis de construire peut-il être refusé malgré l’obtention d’un certificat d’urbanisme positif, pour des raisons environnementales (cavités souterraines) ?

Pour rappel, un certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire et n’a que vocation à fixer les règles d’urbanisme pendant 18 mois et à informer des dispositions applicables sur le terrain. Le CU peut préciser que le terrain est prédisposé à la présence de marnières et mentionner le possible refus de permis en cas d’atteinte à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Dans le Calvados, la présence d’une cavité souterraine créée une zone d’inconstructibilité de 100m au nom du principe de précaution et de sécurité des biens et personnes. La mise à jour de ces informations se fait de manière permanente et peut intervenir entre deux autorisations d’urbanisme. En effet, la question des cavités souterraines et des risques induits ne relève pas d’une règle d’urbanisme mais d’une servitude de risques naturels, elle est donc évolutive dans le temps. A partir du moment où le maire a la connaissance du risque, les responsabilités en cas de sinistre lui sont imputables.

Le site internet www.cavites.fr permet d’identifier la présence de cavités souterraines. Toute construction nouvelle (permis de construire) ou lotissement (déclaration préalable) doit apporter des éléments techniques permettant de justifier du traitement du risque (étude de sol ou investigation). L’appréciation sur la qualité de l’étude et ses conclusions peuvent être remise en cause par l’Etat, autorité compétente en matière de risques. Il convient donc de bien fixer les conditions de l’étude avec le service Risques Naturels de la DDTM du Calvados.

 

Est-il possible de classer des terrains non bâtis en zone U du PLU ?

Cela est effectivement possible, mais un tel classement suppose que ces terrains soient correctement desservis par les réseaux.

En effet, « peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (art. R. 123-5 du code de l’urbanisme).

Ainsi, la collectivité doit les réseaux sur l’ensemble des secteurs classés en zone U. Or le coût d’une extension ou d’un renforcement de réseaux pour assurer la desserte d’un projet peut avoir une incidence financière non négligeable pour la collectivité.

 

Peut-on affecter à une autre destination un bien ayant fait l’objet d’une procédure d’expropriation ou acquis au titre d’un emplacement réservé ?

L’article L. 12-6 du Code de l’expropriation prévoit que les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent demander la rétrocession des immeubles expropriés n’ayant pas reçu la destination prévue dans un délai de 5 ans.

Cette procédure peut s’appliquer pendant un délai de 30 ans à compter de l’ordonnance d’expropriation. Le droit de rétrocession ne peut s’exercer si la collectivité prononce une nouvelle déclaration d’utilité publique pour une opération reconnue à ce titre.
En revanche, l’expropriant n’a pas obligation d’affecter dans le délai de 5 ans visé à l’article L.12-6 du Code de l’expropriation les réserves foncières acquises par voie d’expropriation.

 

A l’occasion de la procédure de  révision du  P.L.U. de ma commune, je souhaite préserver des boisements non classés en espaces boisés dans le P.L.U. approuvé. Comment puis-je le faire ?

L’article L.130-1 du Code de l’urbanisme précise que « la délibération prescrivant l’élaboration d’un P.L.U. peut également soumettre à autorisation préalable les coupes ou abattages d’arbres isolés, de haies ou réseaux de haies et de plantations d’alignement ».
Une réponse ministérielle du 17 mars 2003 précise qu’une délibération de prescription de révision de P.L.U. permet également de soumettre ces coupes ou abattages à autorisation.
Par ailleurs si le P.L.U. ne peut réglementer les pratiques culturales, l’autorisation ou l’interdiction de certains types de cultures résultant du code rural, il peut identifier et localiser les éléments de paysage à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre écologique et définir le cas échéant les prescriptions de nature à assurer leur protection.


De qui relève l’autorisation d’extension d’un cimetière ?

Conformément à l’article L.2223-1 du Code général des collectivités territoriales, pour les communes rurales, la décision et l’autorisation d’extension d’un cimetière relèvent de la responsabilité de la commune, la décision appartenant au conseil municipal.
L’autorisation préfectorale n’est nécessaire que pour une implantation à moins de 35 m des habitations existantes à l’intérieur des périmètres d’agglomération des communes urbaines (plus de 2 000 habitants). Pour les communes rurales, la création ou l’extension d’un cimetière peut être réalisée quel que soit l’éloignement des habitations.


La commune a institué le droit de préemption urbain (D.P.U.). Quelles sont les possibilités qui s’offrent à elle lorsque je reçois une déclaration d’intention d’aliéner ?

Les communes dotées d’un P.O.S. ou d’un P.L.U. peuvent instituer un droit de préemption urbain conformément à l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme. Les zones du territoire qui seront concernées par le droit de préemption doivent être précisées dans la délibération qui instaure le D.P.U.. Le D.P.U. peut être institué sur tout ou partie des zones urbaines (zones U) et des zones à urbaniser (zones NA des P.O.S., zones AU des P.L.U.). Le projet de loi prévoit l’extension du D.P.U. aux secteurs constructibles des cartes communales.
Lorsque le propriétaire d’un terrain situé dans une zone où s’exerce un droit de préemption décide de vendre son bien, il doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A.) à la commune. Conformément aux dispositions de l’article R.213-5 du Code de l’urbanisme, la D.I.A. doit comporter l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée.
Lorsque vous recevez cette déclaration d’intention d’aliéner :

• vous devez alors transmettre une copie de la D.I.A. au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d’avis ;

• vous disposez alors d’un délai de deux mois pour notifier au propriétaire votre réponse.

Trois cas de figure se présentent :

• vous ne souhaitez pas faire l’acquisition du terrain. Vous faites alors part au propriétaire de votre refus. Attention un défaut de réponse vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption,

• vous souhaitez acquérir le terrain mis en vente aux prix et conditions proposés dans la D.I.A.,

• vous souhaitez préempter le bien mais le prix proposé ne vous convient pas. Vous pouvez alors faire une proposition d’achat. Si le propriétaire n’accepte pas cette offre (il dispose d’un délai de deux mois pour vous faire savoir s’il accepte le prix proposé ou s’il maintient le prix fixé dans la D.I.A.), le prix du bien sera fixé par le juge de l’expropriation.

En cas d’accord entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption, sur le prix demandé ou sur le prix offert, un délai de trois mois est prévu pour constater le transfert de propriété.

Dans tous les cas, la décision de préemption (délibération du conseil municipal) doit mentionner l’objet, conformément à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, pour lequel ce droit est exercé.

 

Quelle est la différence entre la surface de construction et la surface de plancher ? Comment les calculer ? Qu’est-ce que la SHON RT ?

A compter du 1er mars 2012, la SHON et la SHOB disparaissent au profit de la surface de plancher. Un décret publié au Journal officiel du 31 décembre 2011 précise la définition de la surface de plancher introduite par l’ordonnance du 16 novembre 2011 prise pour unifier et simplifier les surfaces prises en compte en urbanisme : Lire la suite

 

Comment traiter l’humidité dans l’habitat ?

Yves Lehuen, formateur, est intervenu lors de l’Assemblée Générale du C.A.U.E. du 16 mai 2011, pour faire une présentation sur les causes et les remèdes à l’humidité dans l’habitat. Pour accéder à son Powerpoint, cliquez ici (14,5 Mo). Vous pouvez également consulter son site « L’humidité dans l’habitat » sur lequel sont téléchargeables deux diaporamas, l’humidité venant de l’air et l’humidité venant du sol, ainsi que la feuille de calcul de Nicolas Mouget permettant de visualiser les caractéristiques d’une paroi que vous composez et de vérifier les risques de condensation.

 

Quelles sont les procédures de péril imminent et de péril ordinaire ?

Le document présente une synthèse des différentes procédures de péril (péril imminent et péril ordinaire) qui peuvent être mises en œuvre par la commune. Elle traite également du droit des occupants et du contentieux des arrêtés de péril : Consulter la note

 

Comment appliquer la nouvelle fiscalité de l’urbanisme ?

Le CAUE met à votre disposition deux nouvelles présentations qui offrent une synthèse la plus claire possible de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme. Un modèle de délibération instituant la taxe d’aménagement sur le territoire de la commune est également téléchargeable : Lire la suite

 

Une interrogation sur les échéances réglementaires ?

La réglementation évolue très rapidement. Le CAUE réalise un travail de veille et attire l’attention des élus locaux sur les échéances réglementaires à respecter dans le domaine de l’architecture, la construction, l’urbanisme et l’environnement : Accéder aux échéances réglementaires.