Le plan local d’urbanisme

I. Qu’est ce qu’un PLU ?

Créé en 2000, pour remplacer le POS, le PLU n’est pas seulement un outil de gestion des droits du sol. Il propose un projet d’aménagement et de développement de la commune ainsi que les moyens pour le mettre en œuvre. Il permet d’organiser le développement urbain sous toutes ses formes : habitat, activités économiques, déplacements, …, tout en assurant la préservation et la mise en valeur du patrimoine communal (bâti, naturel). A la différence du POS, le PLU est un document plus opérationnel qui donne une vision prospective du territoire, en définissant un projet pour les 5 à 10 années à venir. Lors de son élaboration, le PLU doit intégrer les orientations définies dans les documents supra communaux : Charte de PNR, SMVM, SCOT, SDAGE, SAGE, PLH, PDU.

 

  • Les objectifs du PLU

Le PLU constitue donc l’outil essentiel à la disposition des élus, leur permettant d’organiser et de maîtriser le développement de leur commune, en s’inscrivant dans une démarche de développement durable notamment à travers :

– la maîtrise de la consommation foncière,

– la mixité sociale et urbaine,

– la gestion des déplacements,

-la préservation et la valorisation du patrimoine naturel et bâti,

– la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité,

– l’amélioration du cadre de vie

 

  • Les différentes pièces du PLU

– Le rapport de présentation,

– Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui expose le projet d’urbanisme de la commune et qui définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme,

– Le document présentant les orientations d’aménagement sur certains secteurs à enjeux (facultatif),

– Les règlements écrit et graphique qui délimitent les différents types de zones (U, AU, N, …) et fixent les règles d’utilisation des sols,

– Les annexes

 

  • Principes fondamentaux

Équilibre, diversité, préservation, économie d’espace.

Les documents d’urbanisme doivent respecter les principes définis dans la loi SRU :

– équilibre entre, d’une part, le développement urbain, et, d’autre part, la préservation des espaces agricoles et forestiers et la protection des espaces naturels et des paysages, dans le respect des objectifs du développement durable,

– diversité des fonctions urbaines (commerces, activités, logements, loisirs),

– préservation de l’environnement par une utilisation économe de l’espace et des ressources naturelles, par la

sauvegarde du patrimoine naturel et bâti et par l’amélioration du cadre de vie.

 

II. Le rapport de présentation

Il a pour fonctions principales :

– d’exposer le diagnostic,

– d’analyser l’état initial de l’environnement,

– d’expliquer les choix retenus pour établir le PADD,

– de motiver la délimitation des zones ainsi que la définition des règles et des orientations d’aménagement si elles existent,

– d’évaluer les incidences des orientations sur le plan de l’environnement.

C’est un document essentiel qui doit permettre de comprendre le contexte et le projet d’aménagement traduit dans le PLU

 

  • Le diagnostic, une étape fondamentale pour l’élaboration du projet communal

Il ne doit pas être un simple état des lieux, mais permettre :

– D’analyser les dynamiques du territoire (sociales, économiques, urbaines, paysagères, environnementales…).

– De définir des enjeux d’aménagement, de développement et de préservation.

– De dresser des perspectives d’évolution (démographiques, économiques…) et d’évaluer les besoins futurs en matière de logements, équipements, services, transports, préservation de l’environnement…

Ce diagnostic doit être l’occasion de faire un point précis sur le développement urbain et la consommation foncière :

– En réalisant une analyse quantitative et qualitative du développement sur la commune depuis 20 ou 30 ans, (nombre d’hectares urbanisés, formes urbaines présentes…).

– En identifiant les secteurs possibles de développement de l’urbanisation :

    – dans le tissu existant (dents creuses, secteur de renouvellement urbain),

    – en extensions urbaines, prenant en compte les contraintes liées à l’activité agricole et à la préservation du patrimoine naturel.

Cette analyse spatiale, croisée avec l’évaluation des besoins en logement, favorisera la prise de conscience du phénomène de l’étalement urbain et conduira à définir un projet urbain communal plus cohérent et « durable ».

Le temps accordé pour réaliser le diagnostic ne doit pas être négligé, car il représente un moment crucial de réflexion, d’échanges. Différentes problématiques seront abordées, afin d’intégrer notamment la prise en compte du développement durable et définir le projet urbain adapté à la commune, et éviter le projet « stéréotypé ».

 

III. Le règlement écrit et graphique

Les planches graphiques définissent et délimitent les différents types de zones. Le règlement écrit précise, pour chaque zone, les conditions d’aménagement et de construction qui s’imposent. Cette partie « règlement et zonage » est la phase ultime d’élaboration du PLU. Elle doit transcrire le projet urbain de la commune d’un point de vue réglementaire. Il doit donc bien y avoir une cohérence entre le PADD, les orientations d’aménagement par secteur et ensuite le règlement écrit et graphique.

 

  • Les principaux zonages

Zones urbaines (U) : Zones déjà urbanisées où les équipements existants ou prévus sont suffisants pour desservir les constructions.

Zones à urbaniser (AU) , anciennes zones NA du POS : Zones destinées à être urbanisées à court ou plus long terme en fonction de leur niveau d’équipement.

Zones agricoles (A), anciennes zones NC : Zones protégées en raison de leur valeur agronomique, biologique ou économique. Les seules constructions autorisées sont liées aux services publics ou d’intérêt collectif, ou nécessaires à l’activité agricole.

Zones naturelles (N), anciennes zones ND : Zones naturelles et forestières à protéger en raison de la qualité des sites, milieux naturels, etc.

Des sous-secteurs peuvent être créés pour chaque zone.

 

  • A propos des zones urbanisables

Elles ne doivent pas être surdimensionnées (zone U ou AU). Une politique de maîtrise foncière à travers le DPU, les ZAD ou ZAC, peut permettre d’éviter les phénomènes de rétention foncière qui incitent souvent à surévaluer les besoins en zones constructibles. Afin de mieux maîtriser l’aménagement des zones AU, il est nécessaire :

– De définir un phasage pour l’ouverture à l’urbanisation

1 AU – Urbanisation à court terme,

2 AU – Urbanisation à plus long terme nécessitant une modification ou révision du PLU.

– D’encadrer l’aménagement en imposant la réalisation d’opérations d’ensemble et le respect des orientations d’aménagement définies.

 

  • A propos du règlement

Un règlement très précis et contraignant n’est pas forcément un gage de qualité pour les futurs aménagements ou constructions. La loi incite les communes à alléger ce règlement, à lui donner plus de souplesse et à libérer ainsi l’expression architecturale. Deux règles doivent être obligatoirement précisées en zone urbaine : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ainsi que par rapport aux limites séparatives. Dans la pratique, les règlements sont souvent stéréotypés, et peu adaptés aux particularités de la commune. On retrouve systématiquement des règles qui peuvent nuire à la qualité urbaine et empêcher de densifier le tissu urbain, par exemple :

– le recul imposé des constructions de 5 m par rapport aux voies et emprises publiques,

– le recul imposé de 3 m par rapport aux limites séparatives,

– les largeurs de chaussées minimales de 5 m,

– les hauteurs maximales de constructions fixées à 3,5 m à l’égout,

– etc.

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